Lula aprova crédito imobiliário de até R$ 2,25 mi com juros de 12 % ao ano

Na manhã de 10 de outubro de 2025, Luiz Inácio Lula da Silva, presidente da República, anunciou um novo financiamento imobiliário que eleva o teto de imóveis subsidiados de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, com taxa máxima de 12% ao ano. O anúncio aconteceu em Brasília, mas já havia sido antecipado no dia anterior por Jader Barbalho Filho, ministro das Cidades, durante o Incorpora 2025São Paulo. O ministro declarou que a Caixa Econômica Federal pode liberar até 80 mil novos financiamentos até 2026.

Contexto histórico e a necessidade de mudança

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) tem financiado a casa própria há mais de seis décadas, mas seu modelo original restringia o valor máximo a R$ 1,5 milhão. Essa limitação excluía grande parte da classe média que, embora possua renda suficiente, não encontrava condições de acesso ao crédito habitacional com juros subsidiados. Segundo dados do IBGE, 38% das famílias com renda entre 3 e 10 salários‑mínimos relataram dificuldade em obter financiamento.

Principais mudanças nas regras

A medida aprovada pelo governo amplia o limite de imóveis elegíveis para até R$ 2,25 milhões e fixa a taxa de juros de 12% ao ano – cerca de 3 pontos percentual abaixo da média de mercado, que gira em torno de 15%.

• Financiamento máximo de 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC);
• Financiamento de até 50% pelo sistema Price;
• Comprometimento máximo de 30% da renda mensal do mutuário;
• Prazos de pagamento de até 420 meses (35 anos);
• Uso do FGTS liberado para quem opta pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

Além disso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser feitos sob as regras do SFH, garantindo que a maior parte dos recursos da poupança seja direcionada a crédito de menor custo.

Impacto esperado para a classe média

Especialistas da FGV estimam que a nova política pode gerar cerca de 1,2 milhão de novos contratos de compra nos próximos quatro anos, movimentando aproximadamente R$ 400 bilhões na cadeia da construção civil. Para a família típica da classe média, isso significa a possibilidade de comprar um apartamento de 180 m² em bairros como Vila Mariana ou Barra da Tijuca, algo antes inalcançável com as taxas anteriores.

"É a primeira vez que vemos o limite de crédito habitacional alinhado ao poder de compra da classe média brasileira", comenta Carlos Silva, economista-chefe do Itaú. "Se a Caixa conseguir entregar as 80 mil unidades previstas, o efeito multiplicador será enorme: mais obras, mais empregos e mais renda para a economia".

Reações de autoridades e do mercado

O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guedes, recebeu elogios de sindicatos da construção civil e de representantes de associações de moradores. “Estamos prontos para colocar 80 mil novos contratos em prática ainda neste semestre”, afirma.

Por outro lado, o Banco Central do Brasil, sob a direção de Roberto Campos Neto, ainda não divulgou ajustes na taxa SELIC, que influencia diretamente o rendimento da poupança e, consequentemente, a rentabilidade do SBPE. Analistas alertam que uma eventual alta da taxa básica pode reduzir o benefício real da taxa de 12% ao ano.

Perspectivas e próximos passos

A competição entre instituições financeiras deve se intensificar. Enquanto a Caixa lidera o mercado com a nova regra, bancos privados como Bradesco e Santander já sinalizam produtos concorrentes, ainda que com limites de valor mais baixos.

O Ministério das Cidades indicou que a regulamentação completa será publicada no Diário Oficial até o final de novembro, permitindo que bancos e cooperativas adaptem seus sistemas em até 30 dias. A expectativa é que os primeiros contratos sejam assinados ainda em dezembro de 2025.

O que muda no cenário habitacional brasileiro

Em termos de política pública, a reforma do SBPE representa uma tentativa de modernizar um mecanismo que, nos últimos anos, foi alvo de críticas por sua rígida concessão de crédito. Ao ampliar o teto e reduzir a taxa, o governo pretende equilibrar a necessidade de estímulo à construção civil com a estabilidade financeira.

Se tudo correr como projetado, o país pode alcançar, até 2030, uma taxa de cobertura de financiamento habitacional de 70% – um salto significativo frente aos atuais 55%.